En Vetusta, una imaginaria ciudad norteña de provincias, vive Ana Ozores, bella mujer conocida con el sobrenombre de la Regenta por estar casada con don Víctor Quintanar, ex regente de la audiencia, hombre mayor que su mujer, gran aficionado a la caza, entretenimiento que comparte con su amigo Tomás Crespo, al que apodan "Frígilis". La Regenta busca en la religión un sentido a su vida monótona y aburrida. El joven Magistral de la catedral, don Fermín de Pas, hombre apuesto y ambicioso, acepta ser el director espiritual de Ana, recomendándole una larga confesión general. Al término de la misma don Fermín se siente atraído por Ana. Doña Paula, madre del Magistral, comprueba un cambio en el comportamiento de su hijo, y le advierte del riesgo que para su ascenso en la carrera eclesiástica puede suponer un lío de faldas. Ana, por su parte, se siente atraída por otro hombre, don Álvaro de Mesía, el "don Juan" de Vetusta.

En el teatro de Vetusta se representa el Tenorio de Zorrilla. La obra cautiva a Ana, que se siente identificada con doña Inés, al tiempo que la figura de don Juan parece adquirir los rasgos de don Álvaro Mesía. La presencia de la Regenta en el teatro el día de los difuntos da lugar a habladurías en los ambientes conservadores e hipócritas de Vetusta. Los comentarios llegan hasta el Magistral, que reprende a Ana. Ésta se disculpa y se compromete a ir a casa de doña Petronila Rianzares, vieja beata que sirve a los intereses del Magistral, para mantener allí una relación espiritual más estrecha con su confesor. Tras un primer encuentro en casa de doña Petronila, Ana cae enferma. Don Fermín, cada día más celoso de don Álvaro Mesía, y ayudado por Petra, la criada de los Ozores, visitará a la Regenta, no permitiendo que don Álvaro Mesía pueda hacerlo también. Con la llegada del verano la salud de la enferma mejorará y su relación espiritual con el Magistral será más intensa.

Tras una nueva recaída de Ana, don Víctor decide seguir el consejo del doctor Somoza y llevarla al Vivero, finca de unos amigos. Allí, la Regenta, mejorará, y su misiticismo se irá debilitando. El Magistral, alertado, decide presentarse en el Vivero, donde comprueba que las relaciones entre Ana y Mesía han prosperado. De vuelta a Vetusta el Magistral encarga a la criada de los Ozores que le tenga informado de todos los movimientos que se produzcan en la casa. Encargo que Petra cumple debidamente, al tiempo que facilita la entrada de Mesía, cada noche, en la alcoba de Ana. Petra consigue engañar a todos, por un lado provoca que don Víctor descubra a Mesía saltando desde el balcón de su esposa, y por otro que doña Paula la admita como criada en su casa, asegurando su futuro. Quintanar reta a duelo a Mesía, y éste le mata de un tiro. En Vetusta todos culpan a la Regenta por la muerte de su esposo y la dejan sola. Ana se encierra en su casa con la única compañía de Frígilis.